Na co si dát pozor při koupi stavebního pozemku
CENA POZEMKU
Zdá se Vám cena pozemku moc vysoká nebo naopak moc nízká. Zjistěte si průměrné ceny podobného pozemku v dané lokalitě. Použijte veřejnou inzerci nebo cenovou mapu pozemků (pokud je pro danou lokalitu k dispozici). Ceny porovnejte a pokud cena nebude odpovídat, ptejte se prodávajícího na důvod.
PRÁVNÍ STAV POZEMKU
Kdo je jeho majitel, zda na něm nejsou omezení. Veškeré informaci naleznete na katastru nemovitostí. Nahlížet do katastru nemovitostí můžete na internetu (https://nahlizenidokn.cuzk.cz), nebo na poště využít služby Czech point k získání výpisu z Katastru nemovitostí. Z katastru by mělo být také zřejmé, zda na pozemek nejsou uvalena věcná břemena, zahájené exekuce, zástavní či předkupní práva jednoduše cokoli, co může představovat problém při užívání nemovitosti.
Pokud na pozemku naleznete stavbu nezapsanou v katastru, jedná se o černou stavbu a může být problém ji dodatečně povolit.
ÚZEMNÍ PLÁN – REGULATIVY
Jeden z nejdůležitějších úkonů před koupí pozemku, je prověření souladu vašeho záměru s územním plánem. Územní plán obsahuje vždy přesné vymezení toho, co lze na daném pozemku stavět. K vymezení se v územním plánu používají regulace v podobě max. výška domu, podlažnost, tvar, orientace a sklon střechy, procentuální zastavěnost, procento zpevněných ploch a ploch zeleně, různé podoby koeficientů (zeleně, podlažnosti) atd.
V územním plánu bývá uvedeno, co je v dané lokalitě uvažováno jako hlavní funkce využití pozemku a zda je možné zde postavit i budovu pro jiné využití. V některých případech bývají v územním plánu uvedeny i doplňkové funkce využití nebo výjimečně přípustné. Každý územní plán má jinou podobu a v každém naleznete jiné regulace.
POZOR! Někdy se v územním plánu může objevit i skrytá podmínka, která když není odhalena včas může Vám hodně zkomplikovat povolování stavby. Například povolení využití pozemku k výstavbě dle územního plánu je možné, pouze pokud k němu vede komunikace o normové šířce. Využití plochy je pak podmíněno úpravou (rozšířením) stávající přilehlé komunikace tak, aby splňovala příslušné parametry a umožnila řádné napojení lokality i navazujících ploch.
S ověřením souladu s územním plánem by Vám mohl pomoci realitní makléř, případně projektant stavebního záměru. Dotaz můžete podat i na stavební úřad. K tomuto účelu slouží formulář žádost o územně plánovací informaci.
OCHRANNÉ PÁSMO
Na pozemek můžou zasahovat různá ochranná pásma. Ochranná pásma bývají zřizována v okolí vodních koryt, lesa, průmyslových areálů, vedení elektrického napětí a jiných sítí. Ochranné pásmo na pozemku může představovat velmi limitující faktor pro Váš stavební záměr.
Např. v ochranném pásmu vodních děl může vodoprávní úřad omezit výstavbu a provádění jiných činností.
POVODŇOVÉ PÁSMO, ZÁPLAVOVÉ ÚZEMÍ
Záplavová území jsou vodoprávním úřadem stanovená území, která mohou být při výskytu povodně zaplavena vodou. Záplavová území jsou administrativně určená a vycházejí z vodního zákona.
Povodňové mapy (pásma) ukazují míru rizika zasažení povodní v dané lokalitě z pohledu pojišťoven. Povodňové mapy jsou soukromým produktem používaným v pojišťovnictví.
Pokud se pozemek nalézá v záplavovém území, je nutné prověřit podmínky uvedené v územním plánu. Pokud územní plán umožňuje zástavbu v záplavovém území, je ještě třeba, aby byl v souladu s §17 zákona č. 254/2001 Sb., vodní zákon, udělen souhlas vodoprávního úřadu se stavbou. Tento souhlas je pak potřeba ve stavebním řízení k udělení stavebního povolení.
Problém může vzniknout u pojištění nemovitosti (které je podmínkou u hypotečního úvěru). V nejrizikovějších zónách může být nemovitost nepojistitelná, i přesto že jsou již v zóně realizovaná protipovodňová opatření.
POZOR! Umístění stavby v záplavovém území ovlivňuje její obvyklou cenu.
Následná realizace v povodňovém pásmu může mít limitující podmínky, je možné že budete moci stavět jen za využití speciálních technických opatření (např.: objekt bude muset být zbudován s vyvýšenou podlahou přízemí nad okolní terén, elektrická zařízení a rozvaděče budou muset být umístěny ve vyšších podlažích apod.).
PAMÁTKOVĚ CHRÁNĚNÁ ÚZEMÍ
Pokud se Vás pozemek nachází v památkově chráněném území, je nutné prověřit jaká omezení budou pro budoucí výstavbu stanovena. Obrátit se můžete na příslušný národní památkový ústav, kde památkáři poskytují bezplatné konzultace. Pokud budete chtít mít písemné vyjádření je možné podat žádost o vydání závazného stanoviska k zamýšleným pracím, na jehož základě vám bude vydáno závazné stanovisko.
Podle stupně ochrany se památkové rezervace a památkové zóny, přičemž památkové rezervace mají přísnější podmínky ochrany.
CHRÁNĚNÁ KRAJINNÁ OBLAST
V současné době existuje v ČR 26 chráněných krajinných oblastí. Pokud se Váš pozemek nachází v některé z těchto oblastí, je nutné si ověřit u správy CHKO jaká omezení to při budoucí výstavbě přinese. V pásmech ochrany přírody můžete často tvrdě narazit.
Agentura ochrany přírody a krajiny české republiky, je státní instituce, která zajišťuje odbornou i praktickou péči v chráněných krajinných oblastech, kromě oblasti Šumava, kde je zajišťována Správou Národního parku a Chráněné krajinné oblasti Šumava
Oficiální stránky Agentury ochrany přírody a krajiny ČR .
Oficiální stránky Správy Národního parku a Chráněné krajinné oblasti Šumava.
PŘÍJEZDOVÁ CESTA
Ověřte si, jestli existuje příjezdová cesta ke kupovanému pozemku a v jakém je technickém a právním stavu. Funkci přístupových cest většinou plní místní nebo účelové komunikace.
Místní komunikace jsou ze zákona vlastnictvím obce, v níž se nacházejí. Může je užívat kdokoli. Ale pokud není cesta dokončena, zkolaudována a převedeny do majetku obce, hrozí problém. Účelové komunikace mohou být ve vlastnictví kohokoli, tedy i soukromých osob. V tomto případě je nutné prověřit, zda je komunikace opatřena zřízeným věcným břemenem (služebností) právem jízdy a chůze.
Příjezdová cesta by měla být zpevněná a dostatečně široká. Bez zpevněné příjezdové cesty může vzniknout problém s kolaudací domu a s čerpáním hypotéky na stavbu. Pokud by komunikace nesplňovala předepsanou šířku a nevyhovovala pro příjezd složek IZS (hasiči, zdravotníci, policie), může to být důvod k nevydání stavebního povolení. Pokud příjezdová cesta zřízena není, počítejte s investicí do jejího vybudování. Ale i zde je důležité si nejprve prověřit, zda je její zřízení vůbec možné.
INŽENÝRSKÉ SÍTĚ - kanalizace, elektřina, plyn, vodovod
Základní inženýrské sítě tvoří voda, kanalizace, plyn, elektřina a případně internet/telefon.
Ideální stav je, pokud je pozemek zasíťovaný a veškeré sítě jsou pomocí přípojek, ukončeny na pozemku.
Pokud pozemek zasíťovaný není, je nutné si ověřit u příslušného správce sítě, kde a za jakých podmínek je možné se napojit. Pokud jsou sítě vedeny v komunikaci u pozemku bude potřeba realizovat jen přípojky. Pokud ale jsou sítě v delší vzdálenosti, bude nejprve potřeba prodloužit řady a z nich následně provést napojení přípojkami. Toto může být nezanedbatelná položko rozpočtu.
Pozor! Pokud jsou sítě vedeny v přilehlé komunikaci, která byla v nedávné době opravena, je možné že Vám obecní úřad, jako vlastník komunikace, neumožní vybudování přípojek, protože by došlo k porušení opraveného povrchu a došlo by ke ztrátě záruky na provedeném díle opravené komunikace. Dům bez realizovaných přípojek nelze kolaudovat a užívat.
Pozor! Ověřte si, zda je dostatečná kapacita pro napojení na sítě. Stává se, že pozemek je stavební, ale kapacita čističky odpadních vod v obci je vyčerpána a správce sítě vám připojení nepovolí. Také pokud nebude v místě dostatečná kapacita sítě elektrické energie, nebude Vám napojení povoleno, nebo bude podmíněno realizací nové trafostanice.
Pokud není možnost realizovat přípojku k obecnímu vodovodu a plánuje se vybudování studny
Ověřte si, že taková studna vůbec vybudovat jde a v lokalitě se nachází voda nezávadná a pitná. U stávající studny si nechte vždy udělat rozbor vody.
NEGATIVNÍ VLIVY OKOLÍ
Dostatečně se informujte o okolí pozemku. Nachází-li se v okolí pozemku letiště, dálnice, skládka odpadu nebo zemědělské družstvo, prověřte si, že Vás tento provoz nebude obtěžovat. Je možné že hlučná silnice, kterou ve dne ani nezaregistrujete Vás bude v nočních hodinách velmi obtěžovat.
GEODETICKÉ ZAMĚŘENÍ
Před koupí pozemku je vhodné si ověřit skutečné hranice kupovaného pozemku. V praxi se stává, že v katastru nemovitostí je uvedena jiná výměra pozemku, než je výměra skutečná. Také se může stát, že hranice pozemku vymezená plotem neodpovídá hranici určené katastrální mapou a pozemek zasahuje na sousední pozemek nebo naopak. Ověření skutečných hranic kupovaného pozemku předejdete možným budoucím nepříjemnostem.
UMÍSTĚNÍ STAVEBNÍHO POZEMKU
Významnou roli hrají při koupi pozemku světové strany, tvar a sklon terénu. Před koupí pozemku si promyslete, jaký stavební záměr na pozemku chcete realizovat. Představte si prostup světla s ohledem světové strany, sklon terénu, okolní zástavbu a zeleň.
SOUSEDÉ
Je dobré vědět, kdo jsou vlastníci okolních parcel a kdo budou Vaši budoucí sousedé. Majitele před koupí pozemku rozhodně kontaktujte, nebo se na ně poptejte. Přímí sousedé jsou pro získání stavebního povolení důležití a zjistíte tak, zda Vám při plánované výstavbě nebudou dělat problémy.
Comments